贷款过期难以偿还，法院查封抵押物拍卖，这本是正常不过的事了。可是河南博观企业管理有限公司（后简称博观公司）在漯河中级法院一起执行案件陷入程序中已达3年。3年间各级法院下达了十几个裁定，多名代理人往返30余趟，至今没执行过来一分钱，还有可能还会产生数十个官司，明明看到抵押物就是执行不到手。本来投入巨资解决不良资产为国解忧，但陷入两难，有点郁闷，想通过媒体征求公众意见，下一步该怎么办。

 


    四个房本打包拍卖造成两次流拍

    担保人漯河市金瑞达置业公司（后称金瑞达）抵押33间门面房，第一次评估4063万元流拍后，再次评估价2622万元，需要拍卖偿还债务。这些门面房临河旺铺，正在营业，4个房产证如果分开拍卖很容易出手。博观公司申请对四个不动产证分开拍卖，漯河中院就是固执己见，坚持4个房本一个标的，想买的话33间房必须全部一起买走。

 


 

一下子2622万元几个人能买得起？最后只能再次流拍。

    按照规定和通常做法，法院有义务拍卖前将房屋清空或者所收房租法院掌握用于归还债权人，但是33间门面房一直在被执行人掌控中，每年约几百万元房租仍然归金瑞达掌握，债务一分钱不还。博观公司多次申请漯河中院强制清空（租户早已承诺：房屋抵押贷款时已书面承诺放弃租赁权，不然银行不给放贷）或者法院控制房租收入，就是没人搭理。

    金瑞达当初抵押时包括一座大楼名为未来公寓也是分四个房本，评估总价4063万元。当时金瑞达股东所办的另一家公司正在开办酒店，虽有承诺“自动放弃对抵押房产的租赁权及使用权”，法院拍卖时金瑞达坚持不搬迁，依照法律规定博观公司多次要求空房拍卖（法院拍卖房屋都是这样），而漯河中院不清空房屋拍卖导致成交困难。里面有人正在营业这大楼谁还会买？
 
 
(图片说明  抵押后原房东仍在出租房产获利)


   “法院在近期发出公告让租客自己腾房，正在做生意不强制执行谁愿意搬出？如果我们起诉租户要求搬离，30多个租户还要打再打30多个官司，胜诉了不还是要法院强制执行？”博观公司有点无奈。这种查而不封的做法博观公司倍感无奈。

    “根据规定和法院惯例，法院下达搬离文书后租房户再不腾空房屋，可以强制搬离或拘留”。“法院不就介入清空房屋谁会愿意竞拍？”不少法律工作者给出解释。

程序空转  以物抵债过户困难

   博观公司申请执行期间，金瑞达提出了破产，破产程序拉拉扯扯就是一年，后来法院驳回其破产申请，回归执行程序。这样一来执行——破产——执行，一耽搁就是两年。两年时间仅33房的房租就是不小数字，再加上另一抵押楼房，每年房租过千万元装入被执行人腰包没有上交法院。

    由于两次流拍，根据规定33间门面房直接可以物抵债，漯河中院也下了裁定过户给博观公司，由于租户不搬离；再加上税收问题迟迟难以过户。

    
只卖房屋不卖装修？

    根据抵押贷款时评估报告显示，未来公寓评估价值包含内部装修，因此抵押财产范围理应包括房屋不可移动的装修。但漯河中院把未来公寓装修与房地产分开评估，房地产9000万元，装修800万元，分开拍卖。在评估拍卖时还说“本次拍卖不含不可移动装修等附属物”。既然是不可移动装修等附属物，必然没有单独的价值，不论是否属于抵押财产范围，都应该与房屋一并处置拍卖。但漯河中院的做法既人为的增加了变现难度，这种只卖房屋不卖装修的做法，让人生难以理解。

    如果仅仅卖装修价值是如何评估的？装修拆掉还有多大价值？恐怕常人都清楚。博观公司有点不解。

大楼所占压土地该如何计算？

    房产抵押包含下面土地不？包含多少？漯河中院把抵押的房屋包含的土地仅仅是大楼垂直占压部分，以外的部分又抵押给了其他人。博观公司认为违反“房地一体化”原则，如果大楼占压土地以外不属于大楼占地，哪还有容积率这一说？土地上都建满了大楼行人出入难道都要乘直升机？

    博观公司提供的证据印证，无论是法律还是当时抵押财产范围，在双方签订的抵押合同中四邻约定的十分清楚，“该宗地全部土地使用权面积6101.4平方米均在抵押物范围内。”《民法典》也规定“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押”。土地与其承载的房屋之间同样具有功能整体性，这就是我国的“房地一体化”原则。而且河南省高院也在裁定中明确表述，抵押房产“现有建筑物已占用了全部土地面积”，“博观公司对案涉房产享有抵押权的情况下，亦土地使用权享有抵押权”。
博观公司在这起执行案件中遇到的问题还有不少，如税务问题、其他申请执行人搅局都让他们疲于应对，每个环节都不顺，每次看都是对被执行人有利。三年了改期执行案件执行还停留在法律文书上，没有实质进展，债权人利益难以得到保护；而被执行人每天都在坐收房租或者经营。

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